Comprare un immobile in un’asta giudiziaria può rivelarsi una scelta economicamente molto vantaggiosa, specie se chi acquista è al corrente di come funzionano i meccanismi di queste gare. In queste occasioni, infatti, è possibile che il prezzo finale sia più basso di quello di mercato. Oltre ciò l’acquirente non dovrà sostenere spese notarili poiché l’immobile viene trasferito all’aggiudicatario mediante il decreto di trasferimento adottato dal giudice.
E’ importante procedere con la massima attenzione. Questo sia per rispondere all’iter che regola la vendita, sia per evitare problemi che possono sorgere dopo l’aggiudicazione dell’immobile.
- Mutuo per immobile all’asta – Ottenere un mutuo per l’acquisto di un immobile all’asta alle volte può essere ancora più complicato che nel mercato libero. Molte volte è necessario l’intervento di un intermediario.
- I costi occulti – Uno dei maggiori problemi nell’acquisto di un immobile all’asta sono i cosiddetti “costi occulti”. L’inconveniente più frequente è ad esempio che l’immobile sia occupato e che sia necessario aspettare molto tempo prima che sia esecutiva la procedura di sfratto. Senza contare altre spese come: cancellazione di pignoramenti, impiantistica deteriorata oabusi edilizi da sanare
- La consulenza di un professionista – Per evitare brutte sorprese è fondamentale consultare il fascicolo che accompagna la vendita, compresa la perizia di stima. La cosa migliore è contare con l’aiuto di un professionista, architetto o avvocato. Soli o con l’aiuto di un tecnico è inoltre fondamentale visitare l’immobile dopo aver preso contatto con il custode giudiziario per la prenotazione.
- Gioco al rialzo – Nel caso di aste che prevedano offerte al rilancio, potrebbe essere facile lasciarsi prendere dal “gioco al rialzo”, arrivando a pagare un prezzo superiore a quello di mercato. È quindi importante stabilire dall’inizio la somma massima da dedicare all’acquisto.
- Il decreto banche – secondo le ultime modifiche presenti nel decreto banche, in caso di inadempimento del debitore (nel caso si tratti di un’impresa e non per la prima casa), si arrivi alla restituzione o al trasferimento del bene immobiliare senza passare dal Tribunale.
Bisogna sapere che ogni disponibilità immobiliare viene pubblicizzata attraverso avvisi di vendita a partire da 45 giorni prima dell’asta che si svolge solitamente in Tribunale oppure presso lo studio di un professionista individuato per curare la pratica. Le pubblicazioni vengono affisse all’albo del Tribunale di competenza territoriale ma vengono anche diffuse sui quotidiani (spesso nelle edizioni locali) o anche su siti internet specializzati.
Documenti da consultare prima di partecipare all’asta
Se hai individuato una casa all’asta di tuo interesse come prima cosa puoi chiedere di consultare la perizia di stima, un documento reperibile presso la cancelleria del Tribunale, che contiene molte informazioni relative all’immobile, compresa una planimetria, l’esistenza di eventuali vincoli o abusi edilizi che potrebbero inficiarne il valore oppure anche la presenza di inquilini.
Non c’è sempre tempo, infatti, di visitare la proprietà, una eventualità che viene gestita da un custode giudiziario nominato dal giudice dopo l’emanazione dell’ordinanza di vendita.
Accanto alla perizia di stima è necessario prendere visione della stessa ordinanza di vendita che indica con precisione il prezzo che è stato fissato come base, le modalità e la data dell’asta e la data di chiusura delle offerte.
Nel documento viene chiarito anche se si tratta di un’asta con incanto o senza incanto. Nel primo caso è prevista una pubblica gara tra i partecipanti, nel secondo si intende invece un bando nel quale le offerte vengono presentate in busta chiusa. Solitamente se l’asta senza incanto va deserta si bandisce un’ordinanza di vendita all’asta con incanto.
Partecipare all’asta: documenti e modalità di presentazione delle offerte
Le aste giudiziarie degli immobili sono procedimenti fortemente normati e regolamentati. Nel caso decidessi di partecipare a una vendita con incanto sarà necessario recarsi nel luogo stabilito dall’ordinanza di vendita rispettando orario e giorno. L’asta si svolge davanti al giudice o al professionista designato e sarà necessario presentare una domanda in carta legale, una cauzione dell’ammontare indicato nell’avviso e una copia dei documenti richiesti dal relativo bando di vendita, cui dovrà esser fatto riferimento.
È bene ricordare che l’assegnazione dell’immobile, in questo caso, è provvisoria in quanto sono previsti 10 giorni di tempo dalla chiusura della gara per la presentazione di un’offerta più alta di almeno un quinto del prezzo di aggiudicazione. Se questo dovesse accadere si apre un’altra gara, questa volta riservata solo all’aggiudicatario, a chi ha rilanciato sull’offerta e ai partecipanti alla prima gara se interessati. In ogni caso a tutti è richiesto di versare il doppio della cauzione (corrispondente al 20% del prezzo) che sarà restituita a chi non si aggiudica la gara. (fonte: codice di procedura civile art. 579)
Nel caso di vendita senza incanto, invece, il partecipante dovrà presentare, nei termini dell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e assolutamente anonima ovvero senza segni di riconoscimento o indicazioni del mittente, contenente la proposta di prezzo offerto e una cauzione pari al 10% di quest’ultimo, insieme a copia dei documenti richiesti nell’avviso.
È bene sottolineare che, a differenza della vendita con incanto, l’aggiudicazione è definitiva e va a chi ha presentato il rilancio più alto sulla base d’asta proposta. La casa viene aggiudicata anche nel caso si presenti un solo offerente, purché l’importo sia superiore almeno di un quinto rispetto al prezzo di base d’asta. (fonte: codice di procedura civile art. 580).
Cosa accade se ti aggiudichi una casa all’asta?
Una volta aggiudicato l’immobile il giudice procede al calcolo del prezzo, al netto della cauzione versata. L’importo deve essere versato entro una scadenza prefissata (solitamente 90 giorni) tramite bonifico bancario oppure tramite un mutuo. In questo caso è necessario accordarsi con la banca e siglare un preliminare che avrà seguito solo in caso di aggiudicazione effettiva.
Attenzione a calcolare correttamente il tuo budget da destinare all’operazione perché spesso ci sono altre spese delle quali devi tener conto: Iva e imposte di registro oppure semplicemente spese condominiali arretrate, oneri professionali per chi ha gestito la pratica o ristrutturazioni.
Studio Architettura Restori 